Knapp jeder fünfte Mieter in Deutschland plant, in naher Zukunft eine eigene Immobilie – beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus – zu kaufen. Insgesamt investieren die Deutschen durchschnittlich das Fünffache ihres Jahresnettoeinkommens, um sich ein Einfamilienhaus leisten zu können. Das ergab die Studie „Wohnen in Deutschland“. Sie wurde im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken Ende 2013 durchgeführt. Angesichts der finanziellen Belastung will der Erwerb eines Eigenheims gut überlegt sein. Im Folgenden erfahren Sie, worauf beim Hauskauf zu achten ist.
Vor- und Nachteile eines Hauskaufs
Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu kaufen, sollte sich ein genaues Bild über die Vor- und Nachteile eines Eigenheims machen. Zu den unumstrittenen Vorteilen zählt die Unabhängigkeit von steigenden Mieten. Des Weiteren bietet ein Eigenheim eine enorme Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit und ist eine gute Geldanlage fürs Alter.
Allerdings sollte man sich bewusst sein, dass eine Immobilienfinanzierung oft um etwa 20 Prozent kostspieliger ist als die Miete für ein vergleichbares Haus, so Armin Bodemer, Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK).
Zudem müssen Grunderwerbssteuer, Notargebühren und gegebenenfalls Maklergebühren bezahlt werden, die zwischen rund fünf und rund 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Diese Zahl variiert je nach Bundesland und hängt auch davon ab, ob ein Makler eingeschaltet ist oder nicht. Weiterhin sind Hauseigentümer für die Pflege und Instandhaltung des Hauses selbst verantwortlich und haben höhere Nebenkosten als Mieter. Das liegt daran, dass sie für Aufwendungen aufkommen müssen, die Mieter nicht zu tragen haben. Zu diesen Nebenkosten gehören Folgende:
- Verwaltungskosten
- Kosten für die Instandhaltung und Reparaturen
- Bankgebühren, Zinsen
- Instandhaltungsrücklagen
Letztendlich ist es eine Frage der Lebensumstände, ob die Vor- oder Nachteile eines Hauskaufs überwiegen. Wer häufig den Wohnort wechseln muss, ist in einer Mietwohnung besser aufgehoben. Dasselbe gilt für Menschen, die großen Wert auf Unabhängigkeit legen. Für Leute mit einem sicheren Arbeitsplatz, genug Einkommen und dem Wunsch, langfristig am selben Ort zu wohnen, lohnt sich meist ein Eigenheim. Welche der beiden Möglichkeiten für Sie besser sind, lässt sich mit einem Mieten-oder-Kaufen-Rechner online ermitteln.
Die passende Immobilie kaufen
Häuser gibt es viele, doch nur wenige haben das Potenzial, für den Suchenden zum liebgewonnenen Zuhause zu werden. Nicht nur die Größe ist entscheidend. Bei der Suche nach den geeigneten vier Wänden sind außerdem folgende Faktoren wichtig:
- gute Verkehrsanbindung
- Ruhige Lage: Lärmbelästigungen durch Autobahnen und Hauptstraßen mindern den Wert des Gebäudes
- Ausrichtung des Hauses: Eine südliche oder südwestliche Ausrichtung senkt die Heizkosten. Zudem kommt mehr Licht in die Innenräume.
- Infrastruktur: Kindergärten, Schulen, Apotheken, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung erleichtern den Alltag und tragen zum Wert der Immobilie bei.
Oberstes Gebot bei der Immobiliensuche ist, Augen und Ohren offen zu halten. Häuser in guten Lagen finden oft ohne Inserat einen Käufer. Es spricht sich schnell herum, wenn ein Haus in einer beliebten Gegend frei wird. Dennoch ist das Studieren von Immobilienanzeigen wichtig. Da die Anzeigentexte in den Immobilienanzeigen von Tageszeitungen sehr knapp ausformuliert sind, informieren sich die meisten Interessenten im Internet. Bei den einschlägigen Immobilienportalen sind die Beschreibungen der angebotenen Häuser sehr ausführlich und mit Fotos hinterlegt. So bekommt man schon vor der Besichtigung einen ersten Eindruck von der Immobilie.
Immobilienfinanzierung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Ein Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Da sich die Hausfinanzierung oft über Jahrzehnte hinzieht, ist es wichtig, diese gut zu planen. Zuerst gilt es, den Kaufpreis und die Nebenkosten – dazu zählen Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Grundbuch- und Notarkosten sowie mögliche Ausgaben für Renovierungsarbeiten – zusammenzuzählen. Wenn man diese Summe vom Eigenkapital abzieht, bleibt der Betrag übrig, welcher mit Fremdkapital finanziert werden muss.
Im Idealfall deckt das investierte Eigenkapital 20 Prozent des Kaufpreises und alle Nebenkosten ab. Die meisten Menschen haben jedoch nicht so viel Geld auf der hohen Kante. Minimum für den Hauskauf sollte ein Eigenkapital in Höhe der kompletten Nebenkosten sein.
Hauskäufer sollten aber nicht ihr gesamtes Erspartes ins Eigenheim stecken, sondern einen Teil als Polster für Notfälle liquide halten. Es dauert oft 20 bis 30 Jahre bis das Haus abbezahlt ist. In dieser Zeit kann viel geschehen: Was, wenn bei Paaren nur noch einer Geld verdient? Oder nach einem Arbeitgeberwechsel das Gehalt geringer ausfällt? Auch Krankheit oder Berufsunfähigkeit sollten mit einkalkuliert werden. Eine Faustformel besagt, dass maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens ins Wohnen fließen sollten. Dies schließt auch die Nebenkosten für den Unterhalt des Hauses ein. Monatliche Kosten von 2,50 bis drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sind hierfür ein realistischer Wert.
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Jeder Typ ist anders: Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus
So verschieden die Menschen sind, sind auch die Haustypen. Zu den gängigsten gehören das freistehende Einfamilienhaus, die Doppelhaushälfte und das Reihenhaus. Abhängig von der Lage ist das freistehende Einfamilienhaus am teuersten. Es ist in der Regel auf eine Familie mit zwei bis vier Kindern ausgelegt und bietet genug Platz, um sich frei entfalten zu können. Da freistehende Häuser von einem Grundstück umgeben sind, gewährleisten sie eine große Privatsphäre.
In einer Doppelhaushälfte findet ebenfalls eine Familie Platz. Wie der Name sagt, besteht ein Doppelhaus aus zwei Häusern, die an einer Seite direkt aneinandergebaut sind. Jede Doppelhaushälfte hat einen separaten Eingang. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Doppelhaushälfte zu kaufen, sollte sich bewusst sein, dass die Privatsphäre etwas geringer ist als im freistehenden Haus. Die Bewohner können nur eine Seite des Grundstücks nutzen. Zudem ist der Garten direkt mit dem des Nachbarn verbunden.
Das zumeist kostengünstigste der drei Haustypen ist das Reihenhaus, auch Kettenhaus genannt. Es zeichnet sich dadurch aus, dass es mit anderen Häusern zu einer Reihe verbunden ist. Jedes Haus verfügt über einen eigenen Eingang und meist über einen kleinen Garten. Allerdings grenzen die Gärten direkt aneinander, sodass auch hier die Privatsphäre nicht so groß ist wie im freistehenden Einfamilienhaus. Vorteil des Reihenhaus-Baustils sind die vergleichsweise geringeren Heizkosten. Dadurch, dass die Häuser direkt miteinander verbunden sind, geht weniger Wärme über Außenwände verloren.
Gebrauchtes Haus kaufen – darauf ist zu achten
Bestehende Häuser sind in der Regel günstiger als Neubauten. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Interessenten dafür, ein gebrauchtes Haus zu kaufen. Allerdings muss man das Gebäude so nehmen, wie es ist. Sonderwünsche lassen sich meist nur in begrenztem Umfang und mit einem entsprechenden Kostenaufwand realisieren.
Steht eine Gebrauchtimmobilie in der engeren Auswahl, ist die bauliche Substanz gründlich zu prüfen. In bestehenden Häusern gibt es oft Mängel, die nicht auf den ersten Blick zu sehen sind. Dazu zählen beispielsweise Schimmel und statische Probleme. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, einen Gutachter bei der Hausbesichtigung mitzunehmen. Dieser nimmt die Schäden auf und ermittelt die Kosten für notwendige Sanierungen. Da der Immobilienkäufer diese Kosten trägt, sollte er sie gedanklich auf den Kaufpreis aufschlagen.
Bei der Hausbesichtigung sind folgende Merkmale wichtig:
Bauliche Substanz:
- Liegt ein Energieausweis vor? Was sagt er aus?
- Wie ist die Qualität der Dämmung?
- Sind Dacheindeckung und Dachstuhl im guten Zustand?
- Wann und was wurde renoviert?
Innenbesichtigung des Hauses:
- Größe, Anzahl und Schnitt der Zimmer
- Zustand von Küche und Bädern
- Beheizbarkeit der Räume
- Zustand der Heizanlage und Elektrik
- Gibt es Schäden und Feuchtigkeit an Innenwänden, Fußböden und Decken?
- Qualität und Zustand von Bodenbelägen, Innentüren und Treppen
Außenbesichtigung des Hauses:
- Qualität und Zustand der Außenanlagen und Zusatzbauten wie Garage, Tore und Zäune
- Zustand und Material der Außenwände
- Zustand von Dach, Regenrinnen, Kaminen und Gauben
- Abdichtung von Fundament und Keller gegen Feuchtigkeit
- Zustand von Fenster und Türen
Tipps für den Kauf eines Neubaus vom Bauträger
Immobilieninteressierte erwerben neue Häuser oft von einem Bauträger. Der Bauträger ist für die gesamte Planungs-, Bau- und Verkaufsabwicklung zuständig. Wer ein Haus kaufen will, das erst gebaut werden muss, kann mit dem Bauträger einzelne Sonderwünsche abstimmen.
So ist es beispielsweise möglich, aus einem im Grundriss vorgesehenen großen Raum zwei kleine zu machen oder neben der Raumaufteilung die Ausstattung und Einrichtung mitzubestimmen. Dies hat jedoch meist höhere Kosten zur Folge.
Ein weiterer Vorteil ist, dass Käufer eines neuen Hauses in den ersten Jahren kaum mit Reparaturen rechnen müssen. Im Falle von Baumängeln gilt die gesetzliche Gewährleistungsfrist für eine Dauer von fünf Jahren (§ 634 a Absatz 1 BGB). Innerhalb dieser Zeit können Eigentümer ihren Anspruch auf Beseitigung der Mängel bei der Baufirma geltend machen, sofern vertraglich keine andere Frist wirksam vereinbart wurde.
Die Bonität des Bauträgers spielt beim Neubaukauf eine entscheidende Rolle, denn eine Insolvenz des Bauträgers kann schlussendlich den Käufer treffen. Deshalb sollte der Interessent eine Wirtschaftsauskunft über den Bauträger einholen. Wenn sich die Fertigstellung des geplanten Neubaus wegen einer Insolvenz hinauszögert, zahlen die Käufer ohne etwas von der Immobilie zu haben. Schlimmstenfalls haben sie sogar für Leistungen gezahlt, die noch nicht erbracht wurden. Nicht zu vergessen sei die Doppelbelastung: Käufer eines Bauträgerhauses müssen neben den anfallenden Kosten für das geplante Eigenheim auch die für das bisherige Zuhause bezahlen.
Hat sich der Interessent dafür entschieden, ein neu errichtetes Haus zu kaufen, sollte er den Vertrag mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin bekommen und von einem Notar prüfen lassen. Der Gutachter gibt Aufschluss über Fallstricke und benachteiligende Regelungen. Des Weiteren ist es ratsam, den Grundbuchauszug anzusehen und die Bau- und Hausbeschreibung zusammen mit dem Vertrag auf Vollständigkeit zu überprüfen.
Gerade bei der Baubeschreibung steckt der Teufel im Detail. Ungenauigkeiten oder das Fehlen bestimmter Leistungen können die Kosten unerwartet steigern. Laien gehen beispielsweise oft davon aus, dass ein schlüsselfertiges Haus bezugsfähig ist. Es gibt jedoch keine allgemeingültige Definition für das Wort schlüsselfertig. So kann es sein, dass Käufer noch einen großen Betrag draufzahlen müssen, wenn sie ein bezugsfähiges Haus möchten. Die Baubeschreibung sollte alle Leistungen auflisten, die der Bauherr erbringen muss. Dabei sind folgende Angaben wichtig:
- genaue Beschreibung des zu errichtenden Hauses
- Angaben zu den Planungsleistungen
- Informationen zur Baustelleneinrichtung
- Angaben zum Herrichten des Grundstücks
- Beschreibung der Baukonstruktion
- Informationen zu den haustechnischen Anlagen
- Abnahme der technischen Anlagen
Ist der Käufer mit dem Preis-Leistungsverhältnis zufrieden, sollte er den Zahlungsplan für den Neubaukauf prüfen. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt, wie dieser für ein Bauträgerhaus gestaltet sein muss. Gemäß der Verordnung listet der Plan 13 Gewerke auf. Allerdings darf der Bauträger nicht für jedes einzelne Gewerk eine Rechnung schreiben, sondern muss sie zu maximal sieben Teilzahlungen zusammenfassen. Die Makler- und Bauträgerverordnung legt dabei genau fest, wie viel Prozent der Gesamtkosten für die einzelnen Gewerke berechnet werden dürfen. So überblicken auch Laien, welche Gewerke teurer sind.
| Baufortschritt/Gewerke | Anteil in % (gemäß MaBV) | |
|---|---|---|
| 1. | Baugrundstück nach Beginn der Erdarbeiten | 30% der Gesamtsumme |
| 2. | Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 40% der Restsumme |
| 3. | Dachflächen, Dachrinnen | 8% der Restsumme |
| 4. | Rohinstallation der Heizungsanlagen | 3% der Restsumme |
| 5. | Rohinstallation der Sanitäranlagen | 3% der Restsumme |
| 6. | Rohinstallation der Elektroanlagen | 3% der Restsumme |
| 7. | Fenster mit Verglasung | 10% der Restsumme |
| 8. | Innenputz ohne Beiputzarbeiten | 6% der Restsumme |
| 9. | Estrich | 3% der Restsumme |
| 10. | Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4% der Restsumme |
| 11. | nach Bezugsfertigkeit (innen komplett fertig) | 12% der Restsumme |
| 12. | Fassadenarbeiten | 3% der Restsumme |
| 13. | nach vollständiger Fertigstellung | 5% der Restsumme |
Haus kaufen: Checkliste für die Kaufabwicklung
Grundlage für den Kauf eines bestehenden Hauses ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag. Darin verpflichtet sich der Verkäufer, das Grundstück samt Aufbauten an den Käufer zu übertragen. Der Interessent hingegen verpflichtet sich Grund und Haus zu kaufen. Laut BGB §313 muss ein Notar als unabhängiger und unparteiischer Rechtskundiger an dem Geschäft mitwirken und es beurkunden. Aus diesem Grund ist der Notar Ansprechpartner Nummer eins, wenn Fragen zum Kaufvertrag aufkommen.
Folgende Checkliste zeigt die einzelnen Schritte der Kaufabwicklung für Bestandsimmobilien:
- Verkäufer und Käufer einigen sich über den Kaufvertrag.
- Der Käufer legt dem Verkäufer eine schriftliche Finanzierungszusage seiner Bank vor.
- Im Anschluss daran vereinbart der Hauskäufer ein erstes informelles Gespräch mit dem Notar. Zu diesem Termin nimmt er alle wichtigen Unterlagen mit. Anschließend verfasst der Notar auf Basis der Hauskauf-Vereinbarungen zwischen beiden Parteien einen Vertrag.
- Beide Vertragsparteien prüfen den Entwurf des Kaufvertrags. Sind sie damit einverstanden, vereinbaren sie einen Notartermin zur Beurkundung des Vertrags.
- Ungefähr eine Woche nach der Beurkundung bekommen Käufer und Verkäufer den beglaubigten Kaufvertrag.
- Das Finanzamt schickt dem Käufer den Grunderwerbssteuerbescheid. Nach Bezahlung der Steuer kann das Eigentum auf den Namen des Käufers umgeschrieben werden.
- Falls bereits eine Grundschuld vorhanden war, sendet das Finanzamt dem Notar die Bewilligung zu, dass die alte Grundschuld gelöscht wird.
- Der Käufer überweist dem Verkäufer das Geld für Haus und Grund.
- Daraufhin wird ihm das Haus übergeben.
- Das Grundbuchamt bestätigt, dass der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen wurde.
Die Kaufabwicklung beim Erwerb eines Bauträgerhauses läuft anders ab. Während der Planungs- und Bauphase ist der Bauträger der Eigentümer des Grundstücks. Mit dem Verkauf des Grundes verpflichtet sich der Bauträger dort beispielsweise ein Haus zu bauen. Der Erwerber leistet zwar an den Bauträger Zahlungen gemäß Baufortschritt, wird aber selber erst spät zum Eigentümer der Immobilie. Wegen dieser Konstellation ist der Bauträgervertrag sehr umfangreich. Zum Vertragswerk zählt Folgendes:
- Kaufvertrag mit Bauverpflichtung
- Bau- und Leistungsbeschreibung
- Lageplan
- Baupläne und Bauzeichnungen
- Beim Erwerb einer Eigentumswohnung muss eine Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen
Der Käufer sollte das Vertragswerk mindestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung vollständig vorliegen haben. Zudem sollte sich der Notar um einen aktuellen Grundbuchauszug kümmern und Auskunft über das Baulastenverzeichnis geben.
Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt, den Vertrag von einem Baurechtsanwalt und einem Architekten oder Ingenieur auf Fallstricke prüfen zu lassen. Wenn der Vertrag in Ordnung ist und alle Fragen geklärt sind, steht dem Hauskauf nichts im Wege.
